Особенности продажи недвижимого имущества юридическим лицом

Владельцем недвижимости может выступать не только физическое, но и юридическое лицо, любой, утвержденной законодательством, организационно-правовой формы. Юридическое лицо вправе продавать принадлежащее  ему недвижимое имущество. Такой вид сделки имеет свои правовые нюансы и особенности.

Продажа недвижимости юридическим лицом

Какие нюансы следует учитывать при совершении сделки, когда продавцом выступает юридическое лицо (ЮЛ):

• при корпоративной форме ЮЛ (несколько участников ООО акционеры в АО и пр.) – проводится собрание участников, утверждается решение о реализации недвижимого имущество, принадлежащего учреждении (при единственном руководителе оформляется его единоличное решение);
• учитываются положения уставных документов  – могут содержаться пункты, ограничивающие отчуждение имущества третьим лицам, через его продажу, для реализации недвижимых объектов, вносятся изменения  уставные документы, проводятся действия по их регистрации, после чего оформляется сделка;
• назначается официально уполномоченное лицо, которое будет выступать от имени юридического лица при совершении сделки – полномочия подтверждаются доверенностью, с правом подписи;
• обращается особое внимание на налогообложение.

Если балансовая стоимость недвижимости превышает 25 % стоимости всего имущества компании, то проводимая сделка будет считаться крупной. В этом случае потребуется получение согласия акционеров (участников) на совершение такой сделки, после чего обсуждаются ее условия.

Необходимые документ для совершения сделки

Процесс совершения сделки по продаже имущества, принадлежащего юридическому лицу, зависит от правильности подготовки документов. Перечень требуемых бумаг для сделки достаточно обширный.

Какие документы необходимо подготовить:

• договор купли-продажи;
• копии учредительных бумаг;
• решение о продаже недвижимого имущество, принадлежащего учреждению;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• свидетельство ИНН и ОГРН;
• доверенность на представителя, уполномоченного от имени учреждения подписывать документы, заключать сделки и пр.;
• правоустанавливающие документы на объект сделки;
• справка об оценочной стоимости имущества.

Данный список не является исчерпывающим. В каждом отдельном случае могут потребоваться дополнительные документы.

Сделка полежит регистрации в Росреестре. Вместе с договором купли-продажи, в регистрирующий орган подаются имеющиеся приложения к договору, акт приема-передачи имущества, квитанция об оплате государственной пошлины.

Процедура проведения сделки по продаже недвижимости юридического лица

Алгоритм действия при совершении сделки по отчуждению недвижимого имущества юридического лица, следующий:

• Подготовка бумаг о принятии решения совершить сделку купли-продажи недвижимости – проводится собрание участников или акционеров учреждения, обсуждается вопрос о реализации имущества, оформляется протокол. В итоговом документе указывается лицо, которому передаются полномочия по сопровождению сделки от имени юридического лица.
• Составление договора купли-продажи – в документы отображаются существенные условия сделки, характеристика объекта недвижимости, стоимость и пр.
• Заключение сделки – при достижении согласия по всем вопросам, стороны подписывают договор и нотариально его заверяют;
• Регистрация права собственности – документы подаются в Росреестр, где оформляется переход прав на объект сделки от продавца к покупателю.

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

При подготовке к сделке, следует помнить об уплате налога, размер которого может быть достаточно крупным. В любом случае, потребуется оплатить два налог – подоходный и налог на добавленную стоимость. Размер налога может меняться, и его величина зависит от многих факторов:

• категория объекта – например, при продаже офиса или квартиры, компания заплатит разные размеры налогов;
• имеется ли общества статус резидента РФ;
• относится ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

При продаже жилой недвижимости юридическое лицо уплачивает только налог на прибыль. При продаже нежилых объектов – уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Расчеты также производятся по-разному.

Бухгалтерия организации определяет налог на прибыль с учетом следующих факторов:

• величина выгоды, полученной продавцом;
• если юридическое лицо не является резидент, размер налога составит 30 %;
• компании с ОСН платят НДС в размере 18 и/или 20 %, от суммы полученной выгоды.

Бухгалтерия компании должна произвести правильный расчет размера прибыли, полученной при реализации недвижимости, так как именно от этого будет зависеть уплачиваемый вид налога.

Процедура проведения сделки по продаже недвижимого имущества юридического лица, имеет немало нюансов и правовых тонкостей. Чтобы сделка прошла успешно, еще на начальном этапе, следует обратиться за профессиональной помощью. Мой практический опыт и умение грамотно вести дело, позволит достичь максимального результат в  кратчайшие сроки.